España: economía del ladrillo, ¿motor o bomba de tiempo?

Carlos Alfieri

El notable crecimiento económico que experimentó España en el último decenio se ha asentado sobre dos pilares básicos: la construcción (fundamentalmente de viviendas) y el consumo privado interno. Ha sido de tal envergadura el papel desempeñado por la construcción en este proceso expansivo que se llegó a bautizar todo el ciclo como “la economía del ladrillo”. En estos 10 años el producto interno bruto (PIB) español ha aumentado 3.8 por ciento de media anual –1.6 puntos porcentuales por encima de los países de la eurozona–, de los cuales 0.5 puntos porcentuales se han debido a la construcción.

Si bien nadie duda del carácter dinamizador que ejerce la construcción sobre el conjunto de la economía, tampoco se le escapa a ningún observador atento la índole bifronte de esa actividad, puesto que su excesivo protagonismo encierra también un inquietante potencial de vulnerabilidad para todo el sistema económico. A esto debe agregarse, por otra parte, las derivas de especulación inmobiliaria y corrupción urbanística que generó el proceso en toda España y que, lejos de hacer bajar el precio de la vivienda como consecuencia de la extraordinaria cantidad de unidades producidas, lo situaron entre los más caros del mundo en relación con el poder adquisitivo de los habitantes, gran número de los cuales ha visto tornarse imposible el acceso a una casa propia.

En 2006 se terminaron 585 mil viviendas, 11.5 por ciento más que en 2005, y el número de éstas certificadas como de nueva construcción ascendió al récord de 864 mil, 18 por ciento más que durante el ejercicio anterior.

Una eventual –y ya comprobada– caída de la construcción produciría un efecto devastador sobre el empleo, ya que, se conjetura, por cada 100 mil viviendas menos que se produjeran se perderían más de 200 mil puestos de trabajo, entre directos e indirectos. Ocurre que la incidencia de este sector en el mercado de trabajo se ha incrementado de manera espectacular: en 1995 daba empleo a poco menos de un millón 200 mil personas –cerca de 9 por ciento sobre el total de ocupados–, mientras que en 2006 lo hacía a 2 millones 542 mil 900 personas, que equivalían a casi 14 por ciento de los puestos disponibles.

Durante bastante tiempo, el tipo de interés en la eurozona se mantuvo en 2 por ciento, un mínimo histórico, o experimentó pequeños incrementos, y el Euribor, que es la principal referencia para los préstamos hipotecarios a interés variable, alrededor de medio punto porcentual por encima. Muchas entidades financieras concedían préstamos con un interés levemente superior a este último indicador y a plazos cada vez más largos (hasta 50 años), sembrando la ilusión de que cualquiera podía tener acceso a un piso. Claro que la inmensa mayoría de créditos hipotecarios otorgados lo fueron a interés variable, por lo que cualquier subida de los tipos incidiría en el costo de la hipoteca. Y eso es lo que está ocurriendo.

El auge de la construcción produjo una especulación desenfrenada y una elevación extraordinaria del precio de la vivienda. En el periodo 1998-2006 se construyeron 5.5 millones de viviendas, una cantidad muy superior a la de creación de hogares (algunos analistas evalúan que hay 3 millones de departamentos desocupados), y su precio aumentó 183.2 por ciento; cabe señalar que en esa misma etapa los costos de la edificación (salarios, materiales) sólo se incrementaron en 30 por ciento. Entre 1998 y 2006 el precio de la vivienda creció a una media anual de 12.3 por ciento, el triple que los salarios; este simple dato da idea de la dimensión del problema en España. Un estudio de una consultora privada de marzo de 2007 estimaba que una persona con un sueldo medio necesitaría 47 años para pagar una vivienda de cien metros cuadrados.

A finales de agosto de 2007, cuando tras numerosos aumentos paulatinos el Euribor se situaba en 4.8 por ciento, los expertos coincidían, en general, en que el boom inmobiliario había tocado techo. El llamado “aterrizaje suave” había comenzado en 2006, cuando el millón de transacciones inmobiliarias (compras y ventas) de media de los años anteriores descendió a poco más de 900 mil y el aumento del precio de la vivienda disminuyó a 9.1 por ciento desde el 12.8 por ciento registrado en 2005. En 2006 se iniciaron más de 800 mil viviendas, pero sólo se vendieron menos de 400 mil nuevas; en cuanto a las nuevas hipotecas suscritas, cayeron, por primera vez en un lustro, 10.6 por ciento con respecto al año anterior.

Estas tendencias se acentuaban con vigor en agosto de este año, mientras la crisis hipotecaria en Estados Unidos extendía su sombra amenazante sobre todo el mundo. No faltan pronósticos agoreros (por ejemplo, de algún columnista del Financial Times) que hablan de la inminente explosión de la burbuja inmobiliaria en España, con el consiguiente crash económico general, aunque la mayoría de los analistas descartan que se pueda producir un final abrupto. En tanto, el endeudamiento de las familias españolas creció 20 por ciento durante 2006, hasta unos 800 mil millones de euros (de los cuales 600 mil millones lo son de deuda hipotecaria), lo que supone 125 por ciento de la renta bruta disponible.